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20 de Fevereiro de 2020

Alienação Fiduciária de imóvel - Descumprimento do prazo de trinta dias, por si só, não gera nulidade do leilão extrajudicial

Ausência de prejuízo ao devedor (ex-proprietário do imóvel)

Leonardo Leonel Rodrigues, Advogado
há 6 meses

Dentre as diversas teses utilizadas pelo devedor nas ações anulatórias, em que se busca a declaração de nulidade do procedimento expropriatório extrajudicial, é a de descumprimento do prazo de 30 (trinta) dias entre a consolidação da propriedade do imóvel e a realização do leilão extrajudicial.

Dispõe o artigo 27 da Lei nº 9.514/97, que uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. Veja-se:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigoo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

Por sua vez, o § 7º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, prevê:

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Todavia, em razão da ausência de prejuízo ao devedor, a mencionada tese vem sendo rechaçada pelo Judiciário.

Sobre a matéria, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás entende que, o simples fato de o leilão extrajudicial haver sido designado em data posterior ao lapso temporal assinalado na legislação especial (que regula a alienação fiduciária de bem imóvel), não acarreta, por si só, a nulidade do ato, mesmo porque não há nenhum indício de que o devedor tenha sofrido algum prejuízo em razão da postergação da sua designação.

Vejamos alguns julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. Ação Anulatória de ATO Jurídico. IMÓVEL DADO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/1997. NOTIFICAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL ENCAMINHADA AO ENDEREÇO DO DEVEDOR. AUSÊNCIA DE NULIDADE NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. REGULARIDADE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL CUMPRIDA E AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. DESCUMPRIMENTO DO ARTIGO 27 DA LEI 9.514/1997. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. HONORÁRIOS RECURSAIS. 1. No caso em epígrafe, a notificação do leilão extrajudicial foi devidamente encaminhada e recebida pelo Devedor/Apelante, no endereço constante no contrato de alienação fiduciária de imóvel, nos termos do artigo 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/97. 2. Em relação à tese recursal de descumprimento do prazo de trinta dias (artigo 27 da Lei nº 9.514/97), entre a consolidação da propriedade do imóvel e o leilão realizado, não houve comprovação de qualquer prejuízo ao Devedor/Recorrente, pela postergação da realização do leilão extrajudicial. Nulidade não configurada. 3. A consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário ocorreu em 26/07/2017, após o esgotamento do prazo para a purgação da mora pelo Devedor, apesar de notificado pessoalmente. Portanto, não houve nulidade na realização do leilão extrajudicial, que culminou na arrematação do imóvel por terceiro, com o devido registro no Cartório competente. 4. [...] (TJGO, Apelação (CPC) 5347179-88.2017.8.09.0051, Rel. MAURICIO PORFIRIO ROSA, 5ª Câmara Cível, julgado em 01/08/2019, DJe de 01/08/2019)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL. IMÓVEL DADO EMGARANTIA FIDUCIÁRIA. TUTELA DE URGÊNCIA. SUSPENSÃO DELEILÃO EXTRAJUDICIAL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE NULIDADE NO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO.REGULARIDADE. PREJUÍZO NÃO DEMONSTRADO. DECISÃOREFORMADA. [...] 2. Uma vez reconhecida a regularidade da consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, após o esgotamento do prazo para o devedor purgar a mora, não há falar em nulidade do leilão extrajudicial em virtude da sua designação haver ultrapassado o prazo de 30 (trinta) dias previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, sobretudo diante da ausência de prejuízo à partedevedora/agravada. 3. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO EPROVIDO”. (TJGO, Agravo de Instrumento (CPC) 5037829-74.2018.8.09.0000, Rel. SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 4ª Câmara Cível,julgado em 04/10/2018, DJe de 04/10/2018)
“APELAÇÃO CÍVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.INADIMPLÊNCIA RECONHECIDA. PLEITO PERICIAL. PRECLUSÃO.CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDORFIDUCIÁRIO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NULIDADE. INOCORRÊNCIA.PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA. [...] 2 - Reconhecida a consolidação da propriedade do bem em nome do credor fiduciário não há falar em nulidade do leilão extrajudicial em virtude da sua designação haver ultrapassado o prazo de 30 (trinta) dias estabelecido no art. 27 da Lei nº 9.514/97. [...] APELAÇÃO CONHECIDA, PORÉM DESPROVIDA”. (TJGO, APELACAO 0402363-85.2014.8.09.0127, Rel. ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, 5ª Câmara Cível, julgado em 23/10/2017, DJe de 23/10/2017).
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO COM PEDIDO LIMINAR. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI Nº 9.514/97. LEILÃO PÚBLICO. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE 30 (TRINTA) DIAS PARA A REALIZAÇÃO DO LEILÃO. PROPRIEDADE DO BEM CONSOLIDADA COM O CREDOR. PREJUÍZO. NÃO DEMONSTRADO. IMPROCEDÊNCIA DA DEMANDA. JULGAMENTO MONOCRÁTICO DO RELATOR. PREVISÃO LEGAL. [...] III- A extrapolação do prazo de 30 (trinta) dias elencado no caput do art. 27 da Lei nº 9.514/97 para a realização de leilão público não torna nulo o negócio jurídico por preterição de solenidade (art. 166, inc. V, do Código Civil), posto que o bem já restou incorporado ao patrimônio do credor fiduciário por força de lei, após o transcurso do lapso temporal para a purgação da mora. O ato atingiu a sua finalidade, não sendo demonstrado nenhum prejuízo. IV - [...]. (TJGO, AGRAVO DE INSTRUMENTO 13897-16.2016.8.09.0000, Rel. DR (A). WILSON SAFATLE FAIAD, 5A CÂMARA CIVEL, julgado em 23/06/2016, DJe 2059 de 01/07/2016)

Logo, uma vez que a propriedade do imóvel já foi regularmente consolidada em nome da instituição financeira, tendo ocorrido inclusive a arrematação do imóvel por terceiro, com seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, o fato de ter-se extrapolado o prazo de 30 (trinta) dias, previsto no artigo 27 da Lei federal nº 9.514/1997, não acarreta, por si só, a nulidade do ato, sobretudo por não visualizar-se nenhum prejuízo ao devedor.

Destaca-se, ainda, que temos o entendimento de que o prazo de trinta dias, previsto no art. 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado como data do primeiro leilão, mas como um marco para o início das medidas tendentes à alienação, haja vista que a lei fala em “promover”, o que não é o mesmo que “efetuar”.

Com efeito, somente se poderia cogitar da infringência do dispositivo legal em alusão se o leilão para a venda do imóvel se tivesse ocorrido antes do trintídio legal, sendo que a realização da venda após esse marco não consubstancia nenhuma ilicitude. Vejamos:

[...] 4- Por sua vez, o prazo de trinta dias previsto no art. 27 da Lei n.º 9.514/97 não pode ser interpretado como data do primeiro leilão, mas como um marco para o início das medidas tendentes à alienação, haja vista que a lei fala em "promover", que não é o mesmo que "efetuar". 5- Ademais, somente se poderia cogitar da infringência do dispositivo legal em alusão se o leilão para a venda do imóvel do autor tivesse ocorrido antes do trintídio legal, sendo que a realização da venda após esse marco não consubstancia nenhuma ilicitude.- Ação julgada improcedente (Ação Rescisória 00155701620144030000, Rel: Des Fed Paulo Fontes - 4ª Seção do TRF3, Pbl. 4/12/2015).

Nesse contexto, conclui-se que, tendo sido regularmente consolidada a propriedade do imóvel em nome da instituição financeira, o fato de se ter extrapolado o prazo de 30 (trinta) dias previsto no artigo 27 da Lei nº 9.514/97, não acarreta nulidade do ato, sobretudo por não se visualizar nenhum prejuízo ao devedor.

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